伦敦买房记2

确定要买的房子后,下一步就是贷款和律师。

—————— 贷款中介 和律师

实际上可以自己找银行申请贷款,对比不同银行的利率,然后自己作出决定。自己找银行可以直接打电话过去约银行内的贷款经纪broker来谈,也可以在网上查他们的利率表,拿一个decision in principle, 有了个这个东西开发商才会更愿意把房子reserve给你,开发商卖房子也很挑买家的,需要买家证明自己的支付能力,贷款偿还能力。如果需要使用政府帮助计划买房的话,也可以自己去help to buy的官网填申请表,然后他们会给你指定一个职业的贷款经纪broker,买家从政府贷款的整个流程还是需要那个broker来走完的。我自己更倾向于找个职业broker直接把银行贷款和政府贷款搞定,倒不是因为那个broker们常说自己可以拿到很多别人接触不到的资源什么的,只是因为这个手续特别麻烦,有他们帮忙会容易的多。首先约不同银行的broker来谈就很花时间了,他们还常常只工作日上班,每次约打电话填基本信息就半个多小时,太浪费时间了。其次政府官网的那个申请表上面很多内容根本搞不清楚什么意思,也不知道该问谁。而且反正职业的broker能拿到的利率一般都跟银行官网上列出来的利率一样,或者更低,所以至少用职业的broker自己是损失不了什么的。

这些职业做贷款经纪的人,或者称为贷款中介的人,本身不就职于任何银行,但是有很多银行资源,贷款人只需要填基本信息,这些broker负责帮你搞定贷款。有些贷款人使用这些broker主要是因为自己的信用记录不够或者其他欠缺条件不容易贷到贷款,这些broker会帮贷款人找到合适的银行来贷款。大部分的broker不收费,他们的佣金是银行给的。我们办贷款时,贷款文件上写明了贷款成功的话银行会付给他们1000多英镑,其实他们拿的远不止这些,不过那是他们和银行之间的交易,不影响贷款利率的多少。如果决定使用broker的话,先去trustpilot上查一下这家公司和这个人的评价。有些broker的能力不行,还不如直接找银行贷呢

另外一个大问题是律师。英国买房不是买房者提着一大袋钱或者卡去找开发商付款,购房者只可以跟开发商reserve房子,后面的事情都是购房者的律师和开发商的律师直接沟通的,购房者的首付也是交给自己的律师。

有些开发商会要求购房者使用他们推荐的贷款中介和律师,这个我咨询过同事,他们都说没有问题。即使是开发商推荐的中介和律师也都是独立的公司,只是跟开发商友好,不存在利益输送,黑箱操作。开发商推荐中介和律师只是希望购买过程更顺畅。有些人reserve了房子之后,自己找中介和律师特别磨叽,又或者找到的中介和律师磨叽,各种拖延,最后又不买了,这种情况偶尔发生,会影响销售。尤其是英国在售的房子一定是在建的,甚至快完工的,又是精装修。有不少人reserve房子后,又选了地板瓷砖家具什么的,最后又不买了,却只付了那预订的500-1000块钱,开发商头疼死了。我们看房的时候就碰到两户这样重新又出售的。

同一个开发商不同项目推荐的贷款中介都不一样。我们是先在我们自己的银行网站上测试了一下自己的最大贷款额度,心里有个数了。后来在看房时,有个helptobuy 特别销售日,我们和那里的贷款中介具体聊了一下,他给了我们一个decision in principle。不过最后预定房子时我们还是使用的开发商推荐的中介。在跟贷款中介联系好贷款事宜后,后面整个的购房过程都是我们的律师代表进行的。律师费2000£左右,第一次联系时先付500£,交房后才付后面的钱。

——————具体买房的流程

1 找个贷款中介,或者直接找银行,弄一个decision in principle,上面根据贷款人的工资水平会有一个最大贷款额度,证明贷款人的最大购房能力,也就是你最贵买的起多大的房子,上面一般不会具体写明哪个房子,因为中介也知道你只是在到处看房的阶段而已。这里只是一个贷款初步意向,如果你提供的信息属实而且能够提供证明,后面才会有一个正式的贷款书。在这里中介或者银行会做一个对贷款人信用的软查询,不影响信用记录的。(一般硬查询即通过信用机构查询自己的信用值,尤其是多次查询的话,说明对自己的信用不自信,信用机构会降低查询者的信用值的)

2 拿到这个decision in principle 后去reserve 看好的房子。看房一般都是看了几次才预订的,一般第一次看房时开发商都会给你他们推荐的贷款中介的联系方式,可以都留着。等着看的差不多了,决定要定时,提前一两天给那个中介打电话,告诉他自己的基本信息,让他发一个decision in principle给开发商就好了。

一般看完第二次之后大概心里就有数了,给开发商报了价,make an offer,销售跟上级商量后会确定他们能不能接受你的offer,如果接受的话,去开发商那里reserve房子。销售会把初步合同发给你的贷款中介和你选择的律师。一般开发商要求购房者在28天内搞定贷款和律师事宜然后签正式的购房合同,其实不是严格的28天,只要一切在顺利进行,晚些没什么。

3 贷款中介联系银行申请贷款,这时会对购房者的信用值做一个hard check,银行会找个第三方房产中介对房屋进行估价(这个费用需要购房者出,我们是花了200£)。一切正常的话,一般两三天银行就会出贷款书。同时他们也会负责HelpToBuy的申请,这些一周内都可以搞定

4 购房者的律师会对购房者的首付进行审核,主要是反洗钱,一般需要提供工资证明payslip,如果是赠款需要提供赠款人的身份信息,还需要出具一个赠款声明。这时需要把首付转到律师的公司帐号上。此外律师还负责在房产局注册房屋归属权等等。这个大概两周左右。

5 购房者的律师跟开发商的律师联系,然后发给购房者正式的购房合同。购房者审核后授权给律师让他们签合同。

6 购房者到开发商那里选择装修升级材料,以及普通装修材料。即使不用升级,橱柜面板和瓷砖也有很多可以选。

7 银行把贷款,政府把HelpToBuy的贷款转给购房者的律师 (这个是在交房前才转的,并不是我们原来想的拿到贷款书的时候转给)

8 等着房子建好。然后验房,律师把购房款转给开发商的律师。完成交易。申请到贷款后,银行是直接把钱转到购房者的律师的账户里,一直保存到交房后才会转给开发商的律师。

从头到尾除了跟贷款中介见面聊了一次外,其余都是打电话和发邮件,后面打电话给贷款中介问贷款申请情况;律师是压根就没见面,都是打电话,发邮件,到他们网站填表格,银行转账。

另外需要准备很多材料,身份证明,工资证明,地址证明等等

—————— 房产税《印花税》 stamp duty

首先,无论是外国人还是本国人在英国买房,都需要付印花税,印花税费目前是一样的,据说近来会有所变动,外国人在英国投资买房要付更多的印花税,但目前只是‘据说’,至少今年内不会变动,后面不大清楚。

英国的印花税是阶梯税率,跟国内电价一样,税率随房价变化,此外还受其他因素影响,比方说是否是首次购房者,所购房屋是民居还是商店, 所购房屋是在英格兰,威尔士还是苏格兰地区。这些可以到政府官网查询,输入购房信息后,官网还会直接计算出你所需要付的税费。https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax

这里我只写一下首次购房者购买居民房的税率,这个要分两种情况,

第一,如果房价低于50万英镑:

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具体来说,如果房价低于30万英镑,印花税为0;如果房价 x 在30万到50万之间,那么税率这么算 300000*0% + (x – 300000)*5%。

第二,如果房价在50万以上,那么这£0-£30万之间的税率优惠就没有了,全部房价都按照购买第二套房子的税率来算:

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比方说一套在50万和92.5万英镑之间的房子,税率应该这么算:125000*0% + (250000 – 125000)*2% + (x-250000)*5%

举个例子首次购房者,如果买的房子价值49万,那么付的税应该是 (490000 – 30000)* 5 % = 9500£,如果买的房子价值51万,那么应该付的税是 (250000-125000)*2% + (510000 – 250000)*5% = 15500£,差的还是挺多的。

如果是换房子,小房子换成大房子,换完后还是只有一套住宅,税率也是按照首次购房来算的,但是不是直接的免税,而是先交大房子的税,在一定时间内把小房子卖掉后,再申请退税。当然只有大房子低于50万那个优惠才适用。

—————— 还价

其实一般的新房子是不用还价的,房产商标出的价格是非常合理的,不存在虚高的问题。再者购房的一个必要步骤是房屋评估。银行贷款要求开发商的房屋价格合理,所以银行会聘请第三方中介进行房屋评估,给出一个价格区间。当然买新房的话第三方中介是看不到房子的,但是会调查当地的周边房屋价格,然后给出一个合理的价格区间,如果开发商给出的价格不在区间呢,银行是不会贷款的。其次,HelpToBuy要求房价必须合理,如果价格虚高,HelpToBuy贷给你的钱是你买房时的开发商给出房价的40%,你还钱时需要第三方中介来评估房价,你还的钱是这个评估出来的房价的40%,如果开发商给出的房价超过了评估房价,那HelpToBuy岂不是要亏了。

尽管开发商给出的房价一般都会在这个合理的区间呢,但是也可以还价,尽量使价格偏向区间的左边,越便宜越好嘛。

一般来说,开发商不会给房价打折的,除非是那种别人预定了又没申请到贷款却已经选好了瓷砖地板橱柜什么二次销售的新房子。你可以讨价还价的地方主要在于房产税和房屋装修的升级。英国卖的新房子一般都是精装修的,有些有地板有些没有。此外,橱柜,浴室的各种装修可以升级,需要额外付钱。一般来说,一个120平的房子,全部升级下来大概也的要1万到2万英镑之间。价值50万英镑以上的房子的印花税也不少,比方说60万的房子,印花税2万英镑左右,这些都可以试着跟开发商讲一下。开发商更愿意给你升级装修,而不是直接替你付印花税,但是目前来说因为脱欧闹腾的房产市场是买家市场,这些印花税,装修升级都可以谈。

有个特别的情况可以直接要求开发商给房价打折,就是这个首次购房者的税费优惠,因为只针对50万以下房子,所以如果房价稍微高于50万,比方说51万,可以让开发商降到49.999万英镑,这样大家都省钱。

—————— 装修升级

精装修的房子是什么概念呢?大家肯定说‘拎包入住’!其实不是的。从门窗,墙体粉刷,地板,暖气,热水器到厨房的整体橱柜,洗衣机,洗碗机,冰箱,到卫生间的洗漱池,浴缸都是有的。但是没有基本的家具和电器,需要自己购置床,沙发什么的。所以说应该是离‘拎包入住’一步之遥。

一般来说以上提到的都有,具体房屋内有什么,房产商有个列表给购房者。近来为了降低房价,促进房屋交易,上面的可移动的物品(洗衣机,洗碗机,冰箱),还有地板开始加入到了装修升级列表中。

升级列表中还有什么呢?举些例子,浴室内一般墙体瓷砖都是半墙砖,洗漱台以上两块砖,你可以升级成整面墙都贴瓷砖;浴室屋顶一般只是普通的防水涂层粉刷,你可以升级成吊顶然后加射灯;厨房的橱柜可以升级成更高档的材料的,也可以加柜底灯;各种瓷砖也可以升级成高档瓷砖什么的;

这些升级起来都不便宜,其实自己升级比较划算,比方说自己装地板,用跟开发商一样的材料的话,材料费大概2000£,但是如果让开发商升级的话要7000£。但是不是所有人都会自己装地板,再者有些电路和水管改动,还需要找电工和水管工certify,还有这些改动后可能跟开发商的两年保修有冲突。

另外即使开发商的升级列表也有顾及不到的地方,需要自己装一下。比方说有些花园不带草皮,没有墙体和屋顶连接的那个东西(我不知道那个叫什么),洗漱台就是一个台子,没有存储柜,两个卫生间带两个浴缸却没有淋浴房,还有墙面一般就是刷个大白,自己可能会想改成别的颜色…… 这些都需要自己动手或者另外找人装修

——————各种费用

1 首付

2 中介免费

3 律师费+土地登记费+合同注册费 (这个等我们交房后我再加上去)

4 银行的房屋估价费用 200£

5 stamp duty 印花税

6 装修升级费用 (这个后面再写一篇文章另谈)

7 家具等

大概就是这些

 

两个月之前,只盖好了墙体

两周前,上面是好几户,每个尖屋顶都是一户,纵深特别长

盖好以后大概长这样,我们选的那一户侧面很多窗户,侧面还有个临街的花圃,地皮是我们的。

周末回伦敦后再去看看盖的怎么样了👀

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